建ぺい率と容積率とは?家を建てるために役立つ知識

家づくりを始める際、建物を建てようとしている土地の広さに対して、建物の規模を自由に決められるわけではないということをご存知ですか?
そこに家を建てようとしている人(施主)だけでなく、周辺に住む人たちの快適さや安全を考えて、法律などで規制が設けられているためです。
そのような規制の代表が「建ぺい率(建蔽率)」と「容積率」です。
「建ぺい率」は平面的な割合を示し、容積率は立体的な割合を示しています。
「建ぺい率」・「容積率」ともに建築基準法によって地域ごとに定められており、平たく言えば「この敷地の広さなら、この大きさを超えた建物を建ててはダメ」という決まりがあるということです。
今回は、理想の家を建てるために重要な「建ぺい率」と「容積率」について解説します。

建ぺい率(建蔽率)とは?

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。
例えば、敷地面積が100㎡で建ぺい率が80%の場合、建築面積は80㎡までとなります。
建物を真上から見た投影面積の事を「建築面積」と言います。
敷地をギリギリまで建物に使いたい方もいますが、建ぺい率を高くするのは防災や風通しの観点で望ましくないため、建築基準法で制限が設けられています。

 

容積率とは?

建ぺい率が平面なのに対して、容積率は建物の規模を立体的に制限するルールです。
容積率とは、敷地の面積に対する延べ床面積の割合で、土地に対して何階の建物を建てることができるのかの基準になります。
延べ床面積は建物すべての階の床面積の合計で、例えば、敷地面積が100㎡で容積率が80%の場合、延べ床面積の上限は80㎡となります。
ただし、外壁から出ているバルコニーやベランダ(幅2mまで)や、天井高1.4m以下で床面積の1/2未満のロフト、吹き抜け、出窓などは延べ床面積には含まれません。
この延べ床面積に含まれない場所を上手に活用して、空間を広々と活用することもできそうです。
容積率を制限するのは、近隣環境の保護や、公共施設とのバランスを保つためです。
下水や道路といったインフラが不十分な立地で人口が増加してしまうと、住みよい街にできなくなってしまうため、人口を制限しているというわけなのです。

 

建ぺい率と容積率は用途地域によって異なります

建ぺい率と容積率の制限は行政が定めた用途地域によって分類されています。
用途地域とは、住居、商業、工業などの土地利用を定めるものです。
もし、建ぺい率と容積率の制限がないと、住宅街なのに敷地いっぱいに家を建てたり、高層の建物にしたりなど、近隣の住環境のことはお構い無しの建物が乱立してしまいます。
ですから、都市計画で定められている用途地域が住宅系のエリアでは、建ぺい率と容積率の上限が厳しく設定されています。
逆に商業系の用途地域では沢山の店舗や事務所が集まるので、敷地をできるだけ有効活用して、敷地いっぱいに高層ビルを建てられるようになっています。
したがって、商業地域のエリアでは建ぺい率と容積率の上限は緩く設定されています。
建ぺい率、容積率、用途地域は、市区町村によっては「都市計画図」として公表されている場合があります。
ご自身で建物を建てようとしている土地の建ぺい率、容積率、用途地域の詳細について確認する際は、その土地がある市区町村役場の都市計画課などの行政担当に問い合わせるとよいでしょう。

 

まとめ

建ぺい率や容積率を利用した計算は、実際には建築設計士が行うので、施主が専門的な計算や行政窓口への問い合わせなどをする必要はありませんが、「どんな家を建てるか」をイメージする上では、建蔽率・容積率を知ることは重要です
土地を購入する際は、広さや立地だけでなく、建ぺい率と容積率も必ず確認しましょう。
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