マイホームの購入を検討し始める時、誰もが直面するのが住宅資金のこと。
住宅資金は住宅ローンと自己資金の組み合わせで考えることが基本になります。
このうち、住宅ローンの借入額を決める時にポイントになるのが返済比率です。
そこで今回は、住宅ローンの返済比率についてご紹介します。
金融機関によって異なる返済比率の審査基準とは
住宅ローンの返済比率は、金融機関によっては返済負担率や融資比率といわれることもあります。
返済比率とは「年収に占める年間返済額の割合」のことで、住宅ローンの審査で金融機関がチェックするポイントのひとつです。
返済比率が基準を超えると、返済負担が重くなって返済が滞るリスクが高まることが想定されるため、借入額が減額される、もしくは融資が受けられないということもあり得ます。
返済負担率は金融機関や住宅ローンの種類によって異なりますが、おおむね30～35％程度が目安となっています。
例えば、住宅金融支援機構の「フラット35」の場合には、年収が400万円未満の場合は年間返済額が年収の30％以下、年収400万円以上の場合は年収の35％以下の金額までしか借り入れることができません。
これに対し、民間住宅ローンの返済比率は金融機関によって様々で、年収に応じてその割合が細分化されているケースが多いようです。
返済比率の上限は、年収の高い人ほど高く、年収の低い人ほど低くなります。
返済比率の計算の仕方
返済比率の計算式は「年間返済額÷年収×100＝返済比率（％）」となります。
この式にある年収は、会社員なら社会保険料や所得税などを差し引く前の税引き前の年収のことで、源泉徴収票の総支払金額にあたる年間の総収入を指します。
また、年間返済額には住宅ローンの毎月返済額やボーナス時の返済額だけでなく、住宅ローン以外の車のローンやクレジットカードのリボ払いなどの借り入れがあれば、その返済額も含まれるということに注意しましょう。
返済比率を計算する時の金利が、実際の適用金利か審査金利かによって、同じ年収でも借りられる額が変わってきます。
これは、金融機関ごとに審査のための金利を設けているからで、返済途中で金利が上がった時に返済が滞ったりしないよう、金融機関側がリスク回避策として設けた基準といえます。
金融機関が貸してくれる額ではなく借りた人が無理なく返せる額が重要
住宅ローンは年収やローンの種類によって借りられる限度額が決まっています。
大切なことは、借り入れ可能な総額からローンの金額を決めるのではなく、現在の家計から実際に返済に充てることができる金額はいくらかという点からローン金額を考えることです。
しかし、生活費や教育費などの支出は人によって千差万別であるため、一律に返せる額を示すことはできません。
住宅ローンをいくら返せるかの目安は、これまで払ってきた家賃などの住居費や貯蓄額から、今後必要となる貯蓄や住宅の維持管理費などのランニングコストを差し引くことで計算することができます。
さらに先々の収入や教育費の変化なども考慮することが望ましいとされています。
収入の変化や子供の進学などを組み込んだライフプラン表を作成しておくと、将来のことも踏まえた資金計画を立てる際に非常に役に立ちます。
住宅資金は住宅ローンと自己資金の組み合わせで考えることが基本になるので、自己資金がどの程度用意できるかによって住宅ローンの借入額に大きく影響を及ぼします。
戸建て住宅を新築する場合には、支払時期の関係もあり、総費用に占める自己資金の比率は高いほどよいとされていますが、一般的に少なくとも総費用の20～30％程度を自己資金で用意するのが家計上望ましいといわれています。
万全の資金計画を立てるためには自己資金の割合と借入金の割合を早めに決めておくことが大切です。
まとめ
マイホームを購入するにあたり、無理のない返済額で住宅ローンを組むことは重要です。
資金計画を立てるには、お金の専門家に相談するのも有効な手段です。
ファイナンシャルプランナーなどに相談したり、金融機関の住宅ローン専門の相談窓口やインターネットでの情報提供をうまく活用しましょう。
ひら木では、ご家族の価値観を優先したお金の使い方を考えながら、長期的な家計をしっかりと考慮し、お客様自身で見通しの明るい人生設計ができるようにライフプランシミュレーションをさせていただいております。
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